解体開始（産業廃棄物編）
真中が壁で仕切られた居酒屋と住居跡地
サブタイトルがなんかTV番組のビフォーアフターみたいですね（笑）
さてさて、物件の賃貸条件で、退去時はスケルトンにして返すというのがよくあります。前の借主との契約がどうなっていたのかわからないけど、自分の場合は残留物はこちらで処分するという契約でした。
この物件は、真中の壁で左右に居酒屋と住居が仕切られており、どちらにも使えそうもない残留物がかなりありました。
元居酒屋の方には椅子やテーブル、キッチンには古びた冷蔵庫やコンロ、そして天井吊り型の大型エアコン、住居跡には家財道具が相当。
なので、まずは解体前にそれらを処分する作業から始まりました。
当然のことながら家庭ゴミでさえ粗大ゴミを捨てるのにはお金がかかるご時世。
事業ゴミとなれば、、、
職業訓練校で知り合った友人に相談し自治体の粗大ごみに出せるものは出し、出せないものは産業廃棄物として処分をしました。産業廃棄物の処理は想像以上に高くつきました。しかも、産廃業者によってかなりの差があります。なるべく最低２つの業者をピックアップして見積もりを取りましょう。
最初に取った業者には合い見積もりのお願いをしたらなんと引き取りを拒否されたので。
結果的には他社で良かったです。よくよく調べるとエアコンは特殊な素材があるのか無料で引取る業者がありそこに頼みました。他の電化製品やコールドテーブル、コンロなども最初の業者より安く引き取って貰えました。
友人は、お店の解体で３トントラックに積み放題で４万前後だったとか。
積み込は手伝うそうですが、そういう業者さんもいるのですね。
それにしても、なるべくなら他人の後片付けにお金をかけたくないですよね。
物件選びで注意したいところです。
さぁ、店内がスッキリしたので本格的に解体工事に突入です。
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施工業者探し
業者選び
みなさん御無沙汰しております。読者登録をしてくれている方には投稿の間隔があいてしまい申し訳ないです。
やっと確定申告が終わりました。ここからはチェンムー（お店）のDIYのお話をサクサク進めていきますよー！使用建材や工具の紹介もしていけたら、、と思います。
ってことでタイトルの通りまずは、廃墟と化した物件を生き返らせるべく
施工業者さんを探す話から。
ここから先、随所随所で問題が発生します（汗）
結果的にお店の木工工事などはほぼ自分でやりましたが、というかやることになったわけなんですが、
最初は全般的に施工業者に委託するつもりでした。
その中で、自分が出来ることは自分で行い費用を抑えようという感じですね。
なので、インターネットを駆使して自分の意向を理解してくれそうな業者さんを探しました。
これがなかなか難しい。だって、見ず知らずな自分も一緒に工事をするわけですから。
やはり業者としては一括で施工を管理するのが楽だし、依頼主が工程に介入するわけですから簡単にはいかない。
しかし、自分は業者さんと協力しながら完成を目指したい。
で、出会ったのですね～。素敵な方と。
解体～スケルトン、上下水配管設備、電気工事、ファザードの引戸製作施工、ダクト製作施工はその方を通じて依頼しました。
その他、ガス工事、エアコン工事は直で依頼した方が経費を抑えられるとのことで下見や施工を含め自分でスケジュール調整から依頼までを自分で管理しました。
後半はその方に要所だけ来ていただいたのですが、この出会いが無ければこんな形でチェンムーを作ることは出来なかったと思います。
感謝でいっぱいです。
物件も出会いって話を前にしましたが、業者さんもそうなんですよね。
酒屋さんや食品業者さんもそうですが、お店がOPENする前に良い関係を築いておければ営業に集中できる。
次からはいよいよ解体です！
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ＤＩＹの前に、、、
最初が肝心
いよいよ契約です。
物件を契約する際、敷金・礼金・仲介費・前家賃の他に火災保険加入費や保障会社との契約など色々と初期費用が必要になります。また当たり前のことですが契約書は穴が開くほど確認し不明点を総てクリアにしなければなりません。
何故なら、、、
なぜか最初の更新時にトラブルが多発しているのです。
自分は、最初の更新時に大家が勝手に契約書の内容を変更しトラブルになりました。
友人も最初の更新時に家賃はそのままで坪数を訂正されたそうです。
当初、図面と口頭で確認し１３坪の店舗を１４万（一坪10769円）の家賃で納得して契約。それが実際は１２坪で更新時にボールペンで二重線をひかれたとのこと。
たった一坪減るだけで坪単価は跳ね上がりますからね。
まして売上と坪数・坪単価は密接に関係します。
今後何年間もお世話になる不動産屋さんです。
任せきりではなく相互確認でトラブル回避を！
賃料発生
中には路地裏や空き家などのマニアックな物件が好みの方もいると
一般的に立地や条件の良い物件は早い者勝ちです。
どちらの物件も結果的に初期費用はかかるでしょうが、
自分の場合も候補の何件かは競合になり先に押さえられて諦めた物
決断を下すタイミングから競合との勝負が始まっていたのですね。
とはいえ物件とは出会いみたいなものですからタイミングだと思う
物件をＤＩＹするのなら（ＤＩＹできる前提の物件でお話していま
賃貸契約を締結してから生じる問題を防ぐために具体的であればあ
むしろ具体的でなければいけないと言っても良いかも知れません。
何故なら、契約した時点から家賃が発生するからです。
要するにモタモタしていると出費が嵩むのです。
フリーレント
店舗物件ではフリーレントという一定期間家賃を支払わなくてよい制度が比較的多く、自分の場合も1ヶ月のフリーレントで無料期間がありました。これは契約時に不動産屋を通して貸主に交渉して貰う感じです。
これ、知ってるのと知らないとでは雲泥の差です。家賃が１ヶ月分浮くのですから。
さあ、その間、作業を進めますよ。
通常、スケルトンなら梁などの造作を確認して構想と重ねていく。
居抜きなら活かすものと構想を擦り合わせていく。
その作業を迅速にするために構想が大事なのです。
物件の間取図はもらえますがテナントの場合だと普通は建物自体の
チェンムーも契約後に建物内の壁が構造上撤去できないかもと言わ
奥行きを活かし1フロアの仕切りのない店内にしたかったので真ん
今更、他の物件にするわけにもいかず悩んでいると、
ほっとするのもつかの間、それを上回る難題に直面します。
クレーマー
誰しも環境の変化は苦手でしょう。
長年住み慣れた居心地の良い居住空間が新参者によって荒されるの
しかし借りている立場はイーブンですから譲歩したり交渉したり嫌
工事開始から営業に至り、
住宅街の中だから仕方ないと割り切るもメンタルが、、、
これから店をDlYしていこうとしてる時に、、やることたくさんあるのに、、
悩みの種を最初から摘んでおくためにも、物件を借りるときは定点観測など現地調査をして可能な限りのリサーチをお勧め
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面談ウラ話
面談日当日
かたい話が続いたところで少し休憩。。。
行った人しかわからない面接・面談の裏側を。
公庫の場合、書類提出時に担当者が決まります。その担当者から面談の連絡が入り、決戦の日まで数日ドキドキしながら過ごします。
当日は指定時間より少し早めに受付へ。面談は初見の複数人で行うかと思ったら、個室でその担当者と１対１で行われました。
自分のとき（公庫）の所要時間は30分～1時間くらいでこれが早いのか遅いのかわかりませんが一般的にはこのくらいかと思います。
質問内容は基本、事業計画書の内容確認の他に前職仕事内容、資金調達について、数値計算書類にある数字の根拠等でした。持参した資料を見ながら担当が質問をしてきてそれに答えるという感じ。
こちらは資料を見ずに即答できるように頭にたたきこんでおく、、、べきなんですが実は提出した計画書のコピーにメモとか追記内容とかを書いたものを見ながらの面談でした（汗）
事業計画書に書ききれなかった伝えたいことなども交えながら思いを伝えましょう。
自分をアピール出来るものは無駄であっても持参をお勧めします。実際、6年分の家計簿は当日の思い付きで持参しましたが最大の効力になったと思います。あくまでもこの内容は自分の場合なのでご参考までに。
所感
融資額は担当者によって変動があるのではないかと思います。終始同じ担当ということは、担当が決まった時点から人柄や素行を見ていると思われます。すべては担当者に与える印象なので時間厳守、面接に相応しい服装で、自信を持った返答をすること。
国のお金を託して完全返済をして貰うわけですから信頼できてそれにふさわしいかどうか。言葉づかい電話対応やレスポンスの早さなどもです。
どの方とも接し方は大事ですが、当日、面接官にだけ良い顔をしようと思っても無駄というわけですね。
ということで構想から融資を経て今に至ります。今は、満額の融資のお陰もありお店も4年目を迎えることができました。
さてここからはお待ちかね！DIYの方のブログに入っていこうと思います。
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資金調達成功！
満額調達達成！
さて融資申込みの話。
銀行は企業相手なので個人店融資はほぼ無理だと思ってください。したがって申込み先は日本政策金融公庫の他に各自治体、銀行、信用金庫でも受け付けています。
自治体はそれぞれの条件や内容が違うので直接確認してください。因みに自分の住んでいる区は条件が合わず日本政策金融公庫一本で融資獲得を目指しました。
セミナーでは融資１００％獲得は難しく７０％～８０％くらいが妥当と聞きましたが、自分は全額融資成功しました。その要因はのちほど。
おおまかな流れ
書類申込みから約１週間→面談審査後から約2週間→融資額決定から約1週間→振込み。
申込から約1ヶ月要すると言われている所、まさかの3週間で完了しました。面談当日はきれい目の服装で行きましょう。
提出書類以外で自分をアピールしたい物があれば是非持参してください。事業計画書の内容はしっかり把握し、どんな質問にも答えられるように事前のシュミレーションも怠らないで。気になる面談の様子は次のブログで。
借入先選定
ちなみに、地元で小規模な個人店を考えている方は特に信用金庫からの借り入れが、多くの経営者が利用していることから比較的スムーズな印象です。同業者の友人からの情報ですが役立ちそうなので少し触れておきますね。
流れや準備する書類は日本政策金融公庫とほぼ同じで一カ月前後で振込まれます。その間、信金や信用保証協会の面接などに数度足を運びます。有無を言わさず数日後の何時にどこどこへと指定されます。緊張の日々が続きますが、信金の営業の方も資金調達のために頑張ってくれるので、いつ何があっても良い準備をしておいてください。まずは地域の信用金庫に電話して融資担当の営業の方と会うアポをとり相談してみましょう。
(友人談）
冒頭でも書きましたが、各市区町村や自治体でも様々な補助金・助成金などの支援金制度が小額から高額まであります。日本政策金融公庫からの借り入れが一般的ですが、審査が通らない、または融資額が理想に満たない時のために代案を考えておくと良いかも知れません。
高額な借入なので金利も要チェックですよ。
融資を受けるときは先が見えず誰もが不安です。ですが、意外と良い結果だったりすることもあるので、最初から諦めないでください。夢を現実にするためにとにかく行動を起こしましょう。
審査基準
融資額の審査基準は借主にはわかりません。が、自分の場合、自己資金額、事業計画書、借金の有無等々は及第点な上に過去6年間付けていた家計簿の提出が短時間での１００％獲得を決定づけた要因と思われます。
例えば信金は地域密着の貢献度が高いビジネスプランに積極的に融資すると言われています。その様に、どの機関がどういう特質をもって融資を行っているか基準はあるので、闇雲にどこでも申請するのではなく選定することも融資獲得への近道かもしれません。
ホッとするのもつかの間、融資決定後は早急に物件の本契約、工事着工に入りますよ。
目まぐるしく一気に動いていきますので体調管理を！笑
次のブログでは少し面接の様子をお伝えして、いよいよDIY開始です。
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事業計画書2
融資額の決定
さて、ここからは残り半分の“計算書”を紹介します。
が、その前にいくらくらいの融資が必要か考えてみましょう。
開業するにはまず初期投資と運転資金が必要です。それを自己資金で補えれば融資に頼る必要はないでしょう。初期投資も運転資金もあって保険で融資を受けたいという方は返済能力があるので審査も通るハズ。このままスルーしてください（笑）
初期投資くらいの自己資金はあるけど運転資金が必要な方、自己資金がほとんどない方...
融資額は自己資金の額で決まるといっても過言でありません。なぜなら自己資金があれば返済が滞らないとみなすからです。
でも安心してください。
自己資金がなくてもビジネスプランや経歴で融資された事例もあります。
いくら必要か事業計画書で提示し、審査して融資額が決まる。
規模によりますが、事業は毎月主に家賃、人件費、仕入れ代が大きな支出になります。
損益分岐点までの期間は誰もわかりませんが、綿密に計算してそれを上回る融資を達成してください。
そして理想はいつ全額返済しても大丈夫な経営、または繰り上げ返済して早期に無借金経営にする。
せっかく申請するのだから余裕のある経営を目指して頑張ってほしいと思います。
計算書
そこで、事業計画書の残り半分の計算書のお話になります。
これは、物件が決まり、家賃や席数・営業時間・客単価等が出てからの方がリアルな数値になるので契約と同時に一気に進行します。
前のブログでも書きましたが一朝一夕で出来るようなものではないので、まだ店舗がない場合は想定でイメージしながらひな形を作っておきましょう。
この数値が開店後の指標になるので絵に描いた餅ではなく現実的な数字を出すのが大事です。
審査の担当者はこの人に融資をしてきちんと回収出来るかを第一に見ます。
単純に審査に通りたいがための数値を叩き出すのではなく目標ともいえる数値（低調時・通常時・高調時）を運営しながら追えるかが重要なのです。
低く設定しすぎても高くしすぎても審査の担当者に見られます。
世の中をリサーチしてリアルな数値を追及しましょう。
⑩創業計画数値詳細
・開業計画概要書（収支計画概要）
・投資計画概要書細目
・資金調達計画
・売上計画（売上高算出）
・収支計画（損益計算書、損益分岐店売上高計算）
・返済計画
・キャッシュフロー計画
⑪長期収支予測
計算書はExcelというソフトを使って作成します。そんなソフト使ったことないよ！という方もいらっしゃると思いますが安心してください。書店に売ってる飲食開業のCD付録付指南書に数字を入れるだけで作成出来ますよ。
ただお手持ちのパソコンにExcelが入っていない場合は購入してください（笑）
今だともしかしたらＧｏｏｇｌｅのスプレッドシートで代用できるかもしれませんが。
それぞれの説明は割愛させて頂きます。しっかり指南書を読み込んでください。
⑫添付書類
・不動産広告レイアウト図面
・店舗内装・設備工事費見積もり
・厨房機器見積もり
・インテリアカタログetc...
⑩⑪の各計算書はすべて関連性があるので、その基となる見積もりは必要です。
物件が決まり融資の申込みをする期間は短ければ短いほどよいのですが、そんな短時間に決定出来る内容ではありませんよね。
一括で店舗の内外装や什器まで発注できる施工業者が決まっていればそこに見積もりを依頼するのが一番早いのですが、内装、外装、看板etc業者が違う場合も含め、融資申込みの時点で業者が決まっていない方も多いと思います。
自分の場合もそうでしたが契約する不動産屋さんの紹介で仮の図面と各見積もりを別料金で作成して頂けました。
融資決定の後にしっかり内容を詰めていきますが実際の工事が始まると思わぬ出費がどんどん出てくるので多めに見積もって貰うのがポイントですよ。
いろいろと同時進行するので頭がごちゃごちゃになってしまいますが、融資の申込が済めば審査がおりるまで多少時間ができます。それまで頑張りましょう。
事業計画書が出来ればいよいよ融資申込みです！１００％獲得を目指してLet’s Go!
ちなみに、他に借金や税金の滞納がある方は門前払いされちゃいますのでご注意ください。
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事業計画書
事業計画書の作り方
それでは、資金調達のために満額融資を目指して行政（日本政策金融公庫）に提出する事業計画書を数回にわけて説明していきますね。
少し堅い話になりますので飽きたら流してください。
そしてこの項はあくまでも自分の場合ですので参考としてお読みください。
まず最初に“事業計画＝ビジネスプラン”をたてることは一朝一夕ではできません。
特に飲食業は小売業と並ぶほど多く、それは競合が多いことを意味します。
個人店で良い個性やアイディアを持っていても大手企業にあっさり喰われてしまったり、軌道に乗るまでに時間がかかったり、、、
資金調達に成功しても予定通りに事業がうまくいくとは限らないのです。
これを読んでいる人は、今すぐにでも起業や開業したい！資金調達したい！そう思う人が多いのではないでしょうか？
あらゆるリスクを想定した企画力と自己資金（初期投資・運転資金）があれば今すぐとりかかっても良いと思います。
ある起業家は、リスク回避に１０００個のアイディアを貯めこんでおけ！と言いました。
とはいえ、なにごともやらないことには始まらない。
それでは、自分の経験を例にお話していきます。
前段階
■まず、事業資金を貯め始めると同時に構想を考えコンセプトを構築していきました。
なんとなく実店舗を想像しながら好きなカフェや雑貨屋を巡ったり、ネットでインテリアを見てイメージ作りをする。
そうやって４～５年は空想を膨らませながら遊び感覚でコンセプト作りを楽しんでいました。
■数字や一部の資料は実際の物件が決まらないと作成出来ないので二の次でＯＫ。
自己資金がある程度貯まり脱サラ後、修業に入った頃から数字の部分も含め一気に書類の作り込みに入りました。
同時に融資先の担当者に、より伝わりやすいように資料集めやイメージ写真などもチョイスしましょう。
ここまでで構想から事業計画書に落とし込む作業に５～６年は費やしたことになります。
用意した資料1
①物件概要、賃貸条件
契約または仮契約物件の概要を転記。
ここは融資決定を左右するような項目では無くただ単に住所や広さ家賃や条件などを記載します。
住所・敷地面積・家賃・賃貸条件などを具体的に明記しましょう。
②創業の動機、目的
担当者は融資する価値があるかないかをあらゆる面から探ってきます。
ここで、担当者の心に響く、訴える、動かす熱意を表現するのも手です。
③経営者の略歴＆経験
略歴はともかく経験は重視されます。全くの未経験で開業をしても失敗のリスクが高く融資金の回収が見込めないと思われるからです。飲食業界に居ての独立開業なら良いのですが、異業種からの脱サラ開業の場合は計画的に少しでも経験を積むことをお勧めします。
④取扱商品、サービス
どんな商品で構成するのか、または商品の特徴を明記。メニューを作りましょう。
⑤料理イメージ
ネットから見つけた料理や試作したものなど画像で料理のイメージを伝えます。
⑥セールスポイント
お店でアピールしたいポイントなどを明記。自分の場合はソファー席でゆったり過ごせる、低価格でボリューム感のある料理で空間を楽しむ・・・等をアピールしました。
⑦顧客イメージ
客層を想定しペルソナを設定。
例）ライフスタイル全般に意識の高いサードウェーブ系、２０代～３０代の一人暮らし男女。仕事もしっかりこなしトレンドに敏感でショッピングが趣味。
週末は友達とカフェ巡りをするが一人でも飲みに行ける特定の場所を探している
⑧取引先、取引関係等
ここは業者ですね。
⑨地域調査表
出店エリアの人工に関する調査です。半径５００ｍ圏内の地域特性や商圏人口の割合。競合店調査等。
うーん、どれも重要。
しかもまだ完成にはほど遠い（汗）
ざっくり説明しましたが①〜⑨までをルビをつけてA4にまとめます。
なかなかビジュアルが浮かばないと思いますが、更に詳しく知りたい方はメッセージをください。お店に来てくれても嬉しいです。
以上、ここまででまだ半分（汗）
次は数値計算です。頑張りましょう！
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